武汉楼市出现一股潮流——

城市中心的房子（大平层）越做越大；

郊区的房子（院墅）越做越小；

你可能疑问，院墅是啥？

这2年，把院子围合起来，从别墅变院墅，是非常普遍现象。

相比三环内，现在武汉近郊的院墅，面积段反而“平易近人”。

200万门槛，就能圆梦“农妇，山泉，有点田”。

感谢武汉城（tan）市（da）化（bing），近郊院墅产品，开始具备居所特性。

从总价看，他们的客户，跟3环内买3房+的客户，基本重叠。

于是，3个月暴销10亿的别墅盘，这都不是事儿。

然而就在短短5年前，近郊别墅，是武汉楼市噩梦。

每一个被公司派去卖别墅的销售，都是折翼天使。

凄惨程度，可参考当下派去卖写字楼。

过于“冷高端”的市场定位，让武汉别墅，一度只剩下“冷”。

“高端”差不多被同步兴起的大平层，全部抢走风光。

从冷高端到跟大平层抢人，从别墅到院墅，经历怎样的“绝境求生”？

功能创新。

其中，院子是创新痛点——释放客户被阳台憋屈的内心。

1

时钟要拨回到2013年。

那一年，武汉地产圈发生几件大事。

销冠首次站上百亿大关；

楼面地价次突破万元；

楼市调控持续，市场进入极寒；

还有一件影响深远，直接改变武汉改善性购房格局——

来势汹汹的大平层。

当时别称——平墅。

在此之前，别墅，几乎是武汉富裕中产阶层，置业的选择。

别墅由于过于追求尺度和资源独享，普遍有点“冷高端”。

但大平层的出现，把别墅的享受尺度，复制到平层空间。

具备别墅不具备的区位+城市资源。

这种产品裹挟巨大的研发创新红利，对别墅形成碾压式攻击。

进而一举奠定武汉中高端楼盘——“城市+资源”的底层构架。

别墅面对大平层冲击，毫无还手之力。

2013~2015年，是武汉楼市极寒年代，别墅更是寒风中的“极点”。

那时候，别墅项目1个月有1~2套成交，都要弹冠相庆。

武汉的别墅，面临两个选择。

一个是把“冷高端”走到底，能做单栋过亿的别墅；

另一个，彻底下沉目标客群，经济型别墅诞生。

配套是不可能达到市区大平层的水准，一辈子都不可能。

但感谢城市化，至少让武汉的近郊不再是“世界的尽头”。

开发商把绝境求生的宝，押在——门槛更低，功能高。

更具规划、产品力、社区全体系意义的低密产品，精准打击对距离稍不敏感的客户。

以“居所”的姿态，对大平层改善性购房实现“反水”。

2

经济型院墅把功能做到高，然后，去跟大平层争抢改善性客户。

武汉院墅产品近几年销冠——世茂龙湾国风系，功能研发创新，非常典型。

去年，世茂国风首次引入“中式人居”概念，围合式布局，再加74平方米面积段，狠狠在武汉市场“网红”一把。

今年，3.0版产品再出江湖，又将迭代出何种创新？

很核心一点，释放客户被高层阳台憋屈的内心。

（示意图）

这个逻辑的内核，改善盘当下的营销痛点——公共空间景观+社群，把室内空间功能室外化。

晒太阳，喝茶，跟朋友草坪上席地而坐，感受大自然鸟语花香的味道......是非刚需空间和高逼格仪式感向往。

国内一位地产广告大咖，做改善和豪宅盘创意，总是坚持一个排序：院子 > 院子变异>会所>低密景观>气场空间。

尤其院墅产品，近几年同类产品广告，能秀院子，坚决不秀房子。

不是房子不好，是院子太过有吸引力。

我们总看到XX院子之类的案名，却极少看到XX房子......

2015年以来，低层高密项目，普遍“将院子围合起来”，别墅活动空间由单纯的室内向室外扩，别墅变院墅。

世茂国风，院子，联投以及孔雀城，都是如此。

万晟统计，围合式排布容易冲容积率。

3层围合建筑容积率可以破1，做到1.5左右；

欧式排布3层只能做到0.8~1.2左右；

围合匹配的风格很多，中式、美式或者欧式，都可以。

中国有四合院，欧美的小镇，也是围绕广场排布建筑。

但中式是当下流行的风格，武汉2/3同类产品，宣称自己是中式风格。

国风容积率不过0.4，为什么围合？

留出更多公共空间，小院和大院打造，营造街巷“江南烟雨”氛围。 

 

3

在“冷高端”时代，很多人认为，别墅就是房子够大、院子够大，能背山面水。

但要跟大平层竞争，继续如此“高冷”，毫无比较优势。

控制门槛，然后尽可能私密+功能，现实选择。

世茂国风新品的“变”——抛弃简单复制“吕字形”排布，终打造“L型”院落。 

院落面积只是量化指标，他真正迭代创新在于——

户户南向庭院

消灭北院，户户都有南向庭院

结合武汉本土气候特征，这是客户对院落执拗的追求；

小独栋呈现

围合式院墅，以相对“小独栋”形态呈现；

和传统前院后房的别墅相比，合院产品的院落，只有单侧会有外部视线干扰，更吻合客户买院墅产品的心里需求；

景观均好性

院落空间成为家庭活动的重心，所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现化效用，室内景观均好性提升。

（左右院/效果图）

上下院层叠

国风新品另一个功能升级——

90%户型，自带大面积露台，与一楼院落形成呼应，呈现上下院层叠的错落感。

中式别墅，更强调院落生活，上下生活空间以及独立露台的模式，都是不可或缺的元素，让情景院居更加丰富立体。

除去视觉意义上的意义，上下院落的形成，庭院与露台呈现内敛、私密、尺度宜人的特质，将空间层次感、领域感展现的淋漓尽致。

（上下院/效果图）

以建面约130平方米户型为例，经创意拓展，可实现三层立体院落，享约211平宽绰四房。空间户型方正舒适，三面庭院包围，带来270°美景环绕，细品湖畔园境如画。

4

院子这么重要？

院子对院墅就是这么重要

很多时候，你单纯从院落形态，就能定档院墅逼格。

传统吕字形，然后L型迭代，如果某个别墅院落做出U型甚至F型，庭院内嵌入建筑，甚至嵌入采光井，那就厉害了，妥妥高级货。

院落够大、朝向够好，建筑与院落合二为一，正是客户选择低密产品的核心原因。

国风新品，通过L型布局，让院落成为平面中心，临院借景入内，扩展居住层次感。

当院落空间作为平面中心，公共性功能空间围环绕展开。

临院可以借景入内，享受“对影看月，临窗听雨”的传统中式人文居住之意趣。

5

中式别墅住区，鸟瞰整体规划图，你会有一个感觉——太密。

但通过绿植搭配，“密不透风、宽能跑马”正是中式别墅住区，追求的意境。

国风看上去很密集，但是细微处——互相之间的开门可以很好的错开，院落的私密感就的呈现。

尤其在公共区域，国风的新品，依然延续非常浓重的江南水乡景致。

无论两侧的绿化——

道路的地面铺装——

包括公共空间叠水、假山以及小品的设计——

你要愿意驻足停留看到的空间无不昭示项目内在气质的意境。

走在公共区域，无论前方，抬头或者地下，每一个视野角度，中式渗透到每一个角落里。

短短的几百米步行道路，极度统一的对称性，让新中式的尊贵感得到彻底满足。

实际上，我们再回头看，国风系列产品，作为经济型院墅产品，他的客户来源，有相当部分地缘客户，已经把这里作为“居所”的改善性置业。

部分板块外客户，则把国风作为未来养老居所。

空间延伸+院落高化+浓郁中式氛围，对40+的改善性客户，都有很强杀伤力。

高墙深院、雕梁画栋，我们潜意识便会将其与权、钱、地位联系在一起。

那些传统的青砖瓦黛、飞檐翘角，包括朱门石狮的传统中式元素，在这个客户层大受欢迎，本质上售卖的是我们骨血中的理想——桃源避世，或者庙堂高远。