年底了，武汉地产界也活络起来了。今天这个榜，明天那个发布会，论调都是一样。
2018已经到来。
最近朋友圈刷屏——2018，请对我好一点。
2018的武汉楼市，会不会对刚需好一点？
会的吧。
比如“企业行为”的茶水费，必将逐渐衰退，这趋势不可逆转。
那些用“茶水费”弥补限价损失的楼盘，纷纷感觉这条路很难走。
但随之而来的是……
就像哥一直说的，房价没大涨，不代表你成本没提高。
其实，刚需买房特别容易的城市，没啥前途。
如果刚需随随便便就能买，相信哥，这样的地方，你们都不想买。
所以，难，大概依旧是2018武汉刚需买房的关键词。
请注意，哥说的是刚需盘。
对这部分群体，哥有三个“忠告”，不知当讲不当讲。
1. 不要分析ZF动作
刚一开年，几个二线城市楼市动作频频。
合肥，本轮疯涨的带头大哥，“取消限价”；
长沙，明确规定开发商合理利润是6%~8%；
兰州，宣布部分区域取消限购；
……
最近哥几个群讨论热烈，纷纷问哥的看法。
哥的看法——关你鸟事？
你们关心合肥干嘛？你们无非想知道，武汉跟进吗？
刚需买房第一原则，不要分析ZF动作。因为你们不在一个语境。
他针对的，和你以为的，是两回事。
你以为的限价，就是ZF强行给楼盘定价呗？
在ZF语境里，这不叫“限价”，这叫“政府指导价”。
开发商若接受指导，便是晴天；若不接受指导，便是……
而ZF嘴里的“限价”，他唯一承认的限价，指的是这种——武汉某土地拍卖，起拍楼面地价7500元，要求开发商以1万元/平的价格，开发成商品住宅，由ZF回购。
ZF是“不干涉企业市场行为的”，但土拍前就说好的限价商品房，是另一回事。
ZF从没有把指导价和限价混为一谈，所以我们不能认为，有城市已经放弃对纯商品房定价的控制。
至于武汉对房价的“指导”，今年不会取消。
2. 不要在乎“看起来对你好”的政策
限购会不会取消？
限售会不会跟进？
这也是刚需经常讨论的话题。
哥的态度是，不要在乎“看起来对你好”的政策。
我们总认为，取消限购一定是楼市撑不住了。
因为限购限售是绝对正确的，他是保护刚需。
其实他在保护谁？
现在至少有武汉，西安，郑州，南京等几个大城市放开落户门槛。
城市的发展和房地产的调控，如何抉择？
落户政策放开，并不是核心针对楼市。
但户籍和购房资格是天然捆绑的。
而我们的限购制度根基，又是以户口为门槛。
限购，在“房住不炒”的大环境下，限制的是多套房需求。
所以高价位、改善盘、终极置业盘的难度是在加大。
但对于刚需目标楼盘，潜在买家是在进入。
1. 不要试图抄底
开年几个城市针对房地产的动作，如果一定有什么实际意义，他恰恰说明，楼市的底，是你根本抄不到的，或者你根本很难发现，什么时候是入手的最好时机。
你不知道政策什么时候就突然变化。
毕竟那几个城市的新政策，从心里预期上讲，对房地产市场是正面的。
所以，对于刚需来说，只要判断好大的市场形势就行。
怎么判断？
二手房是一个很好的指标。
把你钟意的项目，结合竞品、周边二手房做判断，基本就有数。
如果你买新房的单价（含装修），比周边同等条件的二手房低，而二手房的报价，是可以出手的，那么你就值得去买这个新房。
这个价差越大，时机就越好。
“刚需”上车，是为“转车”
上面说了很多不要，那武汉刚需需要遵循的原则是啥？
不用分析这么多政策形势、研究深刻经济理论，实际上只用弄清楚一点：
武汉楼市的现实是什么？
我能匹配怎么样的现实？
上周去盘龙城转一圈，发现居然有4成意向客户，来自武昌。
这说明刚需也很现实。
区域忠诚度？
早就不存在。
2号线延长线开通，从盘龙城到洪广50分钟，价格只有1/4。
为什么不选择？
对于刚需，1万出头的房价，只能去三环外，共享单车/滴滴+地铁，就是生活常态。
区域偏见、板块歧视，统统抛掉。
对于刚需，只用考虑那些“量化指标”。
地铁+学校+生活配套。
有地铁，加3分；交房前开通，加2分；有规划，加1分。
最后把总分相加，最高得分的楼盘，就是合适你的楼盘。
所以2018刚需买房最现实的逻辑是——
我能拿多少首付？这个首付可以在哪里买房？然后根据上面打分，下定。
不是二代，就不要指望一步到位。
你知道买房是“上车”，也要知道未来有机会“转车”。
第一套房是用钱买；第二套房、第三套房是用资产买；第N套房，是用别人钱买（金融杠杆）。
没有第一套资产，永远没有转车的机会。
2018年，刚需的主战场，就是新城区
后湖现在只有3个纯住宅项目在售，再剔除别墅，只有一个项目还剩157平大户型，后续只有东后湖板块还有新增土地；
南湖一直喊没房，最近出来几个项目，单价已经2.5万起步；
白沙洲和光谷，有房是有房，但你懂的，买不到。
而光谷楼市的战火，早就向鄂州、江夏扩散。
四新和古田，该下手就下手，过了村可能永远没这店。
不单是因为价格，后面也没啥新增土地供应。
对于新城区，以前说过东西湖金银潭板块，今天我们再来看盘龙城。
现在盘龙城也不是看不看得上的问题，而是买不买得起。
目前黄陂横店板块，中南的价格是9000+2000，北辰的价格是8700+2000，实际单价已经在1.1万/平方米。
汤仁海板块，保和太和洋房毛坯价9500元左右；
临空新城板块，尚璟瑞府有少量大户型在售，纯新项目南山去年5月拿地，楼板价6015元，房价可想而知。
目前，在盘龙城板块，纯新项目山海观，比较受关注。
从区位上讲，距离汉口三环线直线距离约5公里左右，是盘龙城距离汉口最近的区域。
他会是什么价位？
对比周边巢上城二手房1.2~1.4万的报价，地理位置比较接近的东西湖天纵半岛蓝湾，报价接近1.4万，哥估计山海观价格在1.2-1.3万元左右（含装修）。
对别墅客群而言，这样的环境很合适，城市别墅+山水资源+绿城物业。
但山海观首期开盘针对刚需的高层，前面说过，刚需盘，看量化指标。
项目距离地铁2号线延长线机场线1公里左右，同时据最新的地铁7号线站点显示，7号线北延长线汤云海站就在项目附近。
项目自带一所幼儿园，项目附近有巢上城幼儿园、佰倡小学（盘龙城三小）。
项目自身规划社区商业，周边还有盘龙城遗址公园商业街，比较近的大型商业体是领袖城商业和奥特莱斯（4公里以内）。
去年12月，融侨、金辉在盘龙城拿地的成本已经超过5000元，即便未来开发的商品房有“政府指导价”，按照土地价格平推，板块的房价也能算出来。
过去，府河是盘龙城和汉口的分界线。
我们对盘龙城的心理距离很远，但真正的距离，是价格距离。
机场一高速，盘龙城入口处一旦取消收费，从常青立交驱车到山海观，也就10分钟而已。
但房价相差40%，怎么选？
总之还是那句话，先上车，才有机会转车。
本文经微信公众号武汉买房授权转载
年底了，武汉地产界也活络起来了。今天这个榜，明天那个发布会，论调都是一样。
2018已经到来。
最近朋友圈刷屏——2018，请对我好一点。
2018的武汉楼市，会不会对刚需好一点？
会的吧。
比如“企业行为”的茶水费，必将逐渐衰退，这趋势不可逆转。
那些用“茶水费”弥补限价损失的楼盘，纷纷感觉这条路很难走。
但随之而来的是……
就像哥一直说的，房价没大涨，不代表你成本没提高。
其实，刚需买房特别容易的城市，没啥前途。
如果刚需随随便便就能买，相信哥，这样的地方，你们都不想买。
所以，难，大概依旧是2018武汉刚需买房的关键词。
请注意，哥说的是刚需盘。
对这部分群体，哥有三个“忠告”，不知当讲不当讲。
1. 不要分析ZF动作
刚一开年，几个二线城市楼市动作频频。
合肥，本轮疯涨的带头大哥，“取消限价”；
长沙，明确规定开发商合理利润是6%~8%；
兰州，宣布部分区域取消限购；
……
最近哥几个群讨论热烈，纷纷问哥的看法。
哥的看法——关你鸟事？
你们关心合肥干嘛？你们无非想知道，武汉跟进吗？
刚需买房第一原则，不要分析ZF动作。因为你们不在一个语境。
他针对的，和你以为的，是两回事。
你以为的限价，就是ZF强行给楼盘定价呗？
在ZF语境里，这不叫“限价”，这叫“政府指导价”。
开发商若接受指导，便是晴天；若不接受指导，便是……
而ZF嘴里的“限价”，他唯一承认的限价，指的是这种——武汉某土地拍卖，起拍楼面地价7500元，要求开发商以1万元/平的价格，开发成商品住宅，由ZF回购。
ZF是“不干涉企业市场行为的”，但土拍前就说好的限价商品房，是另一回事。
ZF从没有把指导价和限价混为一谈，所以我们不能认为，有城市已经放弃对纯商品房定价的控制。
至于武汉对房价的“指导”，今年不会取消。
2. 不要在乎“看起来对你好”的政策
限购会不会取消？
限售会不会跟进？
这也是刚需经常讨论的话题。
哥的态度是，不要在乎“看起来对你好”的政策。
我们总认为，取消限购一定是楼市撑不住了。
因为限购限售是绝对正确的，他是保护刚需。
其实他在保护谁？
现在至少有武汉，西安，郑州，南京等几个大城市放开落户门槛。
城市的发展和房地产的调控，如何抉择？
落户政策放开，并不是核心针对楼市。
但户籍和购房资格是天然捆绑的。
而我们的限购制度根基，又是以户口为门槛。
限购，在“房住不炒”的大环境下，限制的是多套房需求。
所以高价位、改善盘、终极置业盘的难度是在加大。
但对于刚需目标楼盘，潜在买家是在进入。
1. 不要试图抄底
开年几个城市针对房地产的动作，如果一定有什么实际意义，他恰恰说明，楼市的底，是你根本抄不到的，或者你根本很难发现，什么时候是入手的最好时机。
你不知道政策什么时候就突然变化。
毕竟那几个城市的新政策，从心里预期上讲，对房地产市场是正面的。
所以，对于刚需来说，只要判断好大的市场形势就行。
怎么判断？
二手房是一个很好的指标。
把你钟意的项目，结合竞品、周边二手房做判断，基本就有数。
如果你买新房的单价（含装修），比周边同等条件的二手房低，而二手房的报价，是可以出手的，那么你就值得去买这个新房。
这个价差越大，时机就越好。
“刚需”上车，是为“转车”
上面说了很多不要，那武汉刚需需要遵循的原则是啥？
不用分析这么多政策形势、研究深刻经济理论，实际上只用弄清楚一点：
武汉楼市的现实是什么？
我能匹配怎么样的现实？
上周去盘龙城转一圈，发现居然有4成意向客户，来自武昌。
这说明刚需也很现实。
区域忠诚度？
早就不存在。
2号线延长线开通，从盘龙城到洪广50分钟，价格只有1/4。
为什么不选择？
对于刚需，1万出头的房价，只能去三环外，共享单车/滴滴+地铁，就是生活常态。
区域偏见、板块歧视，统统抛掉。
对于刚需，只用考虑那些“量化指标”。
地铁+学校+生活配套。
有地铁，加3分；交房前开通，加2分；有规划，加1分。
最后把总分相加，最高得分的楼盘，就是合适你的楼盘。
所以2018刚需买房最现实的逻辑是——
我能拿多少首付？这个首付可以在哪里买房？然后根据上面打分，下定。
不是二代，就不要指望一步到位。
你知道买房是“上车”，也要知道未来有机会“转车”。
第一套房是用钱买；第二套房、第三套房是用资产买；第N套房，是用别人钱买（金融杠杆）。
没有第一套资产，永远没有转车的机会。
2018年，刚需的主战场，就是新城区
后湖现在只有3个纯住宅项目在售，再剔除别墅，只有一个项目还剩157平大户型，后续只有东后湖板块还有新增土地；
南湖一直喊没房，最近出来几个项目，单价已经2.5万起步；
白沙洲和光谷，有房是有房，但你懂的，买不到。
而光谷楼市的战火，早就向鄂州、江夏扩散。
四新和古田，该下手就下手，过了村可能永远没这店。
不单是因为价格，后面也没啥新增土地供应。
对于新城区，以前说过东西湖金银潭板块，今天我们再来看盘龙城。
现在盘龙城也不是看不看得上的问题，而是买不买得起。
目前黄陂横店板块，中南的价格是9000+2000，北辰的价格是8700+2000，实际单价已经在1.1万/平方米。
汤仁海板块，保和太和洋房毛坯价9500元左右；
临空新城板块，尚璟瑞府有少量大户型在售，纯新项目南山去年5月拿地，楼板价6015元，房价可想而知。
目前，在盘龙城板块，纯新项目山海观，比较受关注。
从区位上讲，距离汉口三环线直线距离约5公里左右，是盘龙城距离汉口最近的区域。
他会是什么价位？
对比周边巢上城二手房1.2~1.4万的报价，地理位置比较接近的东西湖天纵半岛蓝湾，报价接近1.4万，哥估计山海观价格在1.2-1.3万元左右（含装修）。
对别墅客群而言，这样的环境很合适，城市别墅+山水资源+绿城物业。
但山海观首期开盘针对刚需的高层，前面说过，刚需盘，看量化指标。
项目距离地铁2号线延长线机场线1公里左右，同时据最新的地铁7号线站点显示，7号线北延长线汤云海站就在项目附近。
项目自带一所幼儿园，项目附近有巢上城幼儿园、佰倡小学（盘龙城三小）。
项目自身规划社区商业，周边还有盘龙城遗址公园商业街，比较近的大型商业体是领袖城商业和奥特莱斯（4公里以内）。
去年12月，融侨、金辉在盘龙城拿地的成本已经超过5000元，即便未来开发的商品房有“政府指导价”，按照土地价格平推，板块的房价也能算出来。
过去，府河是盘龙城和汉口的分界线。
我们对盘龙城的心理距离很远，但真正的距离，是价格距离。
机场一高速，盘龙城入口处一旦取消收费，从常青立交驱车到山海观，也就10分钟而已。
但房价相差40%，怎么选？
总之还是那句话，先上车，才有机会转车。
本文经微信公众号武汉买房授权转载