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商品房与商住房的区别是什么?

商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商 企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。

另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受 政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。

对于商住房有两种解释:一是既可以作店面,又可以作住房(商住两用).二是楼下是店面,楼上是住房,产权为同一人 。

目前 仍手握数项储备政策，包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调等。若出台新政，则将在以强化现有政策执行为主的同时，推出部分新的调控手段，包括问责制等。而新政的出台时机，很有可能避开“金九银十”的交易旺季，在本月内落定。

督查组多路出击

作为近年来规模 x、规格 的一次督查，本次8个督查组分别由发改委、住建部、x土部、央行、银监会、财政部、x税总局、监察部等8个部门的官员带队。这8个部门均与房地产调控有着密切关系，若出台x家层面的新政，需要这些部委共同参与。

中xxx报记者了解到，各督查组到达地方后，日程安排各不相同，但督查内容x致类似，包括调阅当地文件档案、听取汇报、现场调研等。其中，现场调研的对象不仅包括二手房市场、在售商品房项目，还有金融机构和房管部门的工作流程。

此外，对于未来楼市的走向预测和政策建议，督查组也从开发企业、市场人士、 学者、 部门等处听取了x量意见。但总体而言，督查组在整个调研过程中以询问为主，很少做出指示或表态。

在各地传出的消息中，督查人员对当地 的做法多表示出肯定。据媒体报道，以x土资源部副部长胡x智带队的督查组认为“北京市落实调控政策效果明显，房地产市场形势稳定。”此外，督查组在上海、天津、四川、重庆、x连等地的督查中，也传出“肯定”当地做法的消息。

但在多数业内人士看来，这并不意味着此次督查将皆x欢喜地结束。“"肯定"并不代表100%满意，也不意味着政策不会做出调整。”中x房地产学会副会长陈x强向中xxx报记者表示，督查中发现的问题，并不会直接表达出来，而将以报告的形式呈送 。

此次督查正处在“新x八条”出台一年半之时，督查前夕，个别城市在“限购令”和差异化信贷等政策的执行中出现松动，使得部分投机 需求伺机入市，不仅导致局部市场出现量价齐升，同时可能造成未来供需失衡。一位在北京参与座谈的市场人士向表示，对于这些问题，“督查组心里都有数。”

此外，在一些城市的座谈中，与会人士还反映了市场后续需求乏力，可能导致未来成交量下滑的状况。

供应方面，除项目开盘情况外，个别城市的土地交易和房屋空置现象也被督查组所询问。

问责制利剑高悬

“调研之后出新政”被认为是此前房地产市场的惯有动作。多数业内人士认为，此次x规模、高规格的督查过后，新政出台的可能性极x。

北京xx地产市场研究部总监张x伟表示，楼市反弹已成共识，虽然目前的反弹力度还在可控范围内，但是一旦形成过量反弹，调控政策的公信力将再次减弱，所以未来预调微调楼市的可能性 x。

上海xx房地产研究院副院长杨x旭也认为，当前房价面临重新上涨的压力，不出新政则下半年必涨无疑。至于新政的内容，他表示，总体上可能以强化限购、限贷、限价等旧政的执行为主，同时推出少量更有针对性的新政策，增加抑制 投机性购房需求的砝码。

事实上，在“严”政策的基础上，各部委仍握有部分储备政策。一位接近x土部的人士表示，二手房交易税可能率先提高，因为此举“操作方便，且能抑制短期内的房屋买卖行为”，对抑制投机 需求效果明显。作为抑制投机的手段之一，房产税试点城市也可能在上海、重庆的基础上扩容。

此外，近期市场盛传取消商品房预售制度传闻，有关部门予以否认。但仍有消息称有关方面正在研究评估取消预售制度带来的影响，尚不能完全排除推出的可能。另外，房地产信贷收缩等较有“杀伤力”的措施也被认为是后备之一。

结合督查情况，问责制的重启将是 有可能祭出的一招，除了严防地方 再次“试盘”或明或暗放松调控，也不排除根据目标制定和完成情况针对地域采取调控措施。中xxx报记者从知情人士处获悉，督查组在与湖南、江苏两省的 部门座谈时，首先询问的便是今年房价控制目标的制定和完成情况。

对于这一问题，尽管两省的官员均承诺将房价控制在合理水平，但也同样坦言，今年未制定房价控制目标。按照“新x八条”的要求，去年全xx部分城市制定并公布了房价控制目标，且完成情况较好，但今年以来，甚少有城市公布上述目标。

陈x强认为，“若没有房价控制目标，就缺乏问责地方 的依据，也就无法落实地方 的责任。”他表示，作为楼市调控的主体之一，地方 微调楼市政策的情况屡见不鲜，部分城市房价上涨幅度也较x，但尚无地方 因此受到问责。他认为，问责制的重启十分必要，其能够更好地促进政策落实，并遏制地方 屡屡试盘的行为。

8月或是新政窗口期

在督查组进驻各地调研的同时，市场交易量正在悄然回落。根据中x房地产研究会的统计，上周(7月30日至8月5日)20个重点城市住宅成交连续上涨的势头中止，成交量环比下跌1.1%。其中，北京新房成交量下跌14.7%，二手房成交量下跌20%。

交易量的下滑，除刚需释放乏力外，也被认为与政策预期不明朗有关。在督查组回京后，新政“靴子”何时落地成为外界 为关注的问题。业内人士认为，在新政出台之前，已有部分市场需求转为观望状态。

对于督查组形成报告并上报的时间安排，外界不得而知，但业内人士普遍认为，8月很可能成为新政出台的重要窗口。张x伟表示，8月的市场变化不仅会影响“金九银十”的状况，甚至决定着后半年的房地产走向。若本月没有相关政策出台，按照惯例，“金九银十”可能会出现房价上涨难以抑制的情况。

他还强调，在x民经济增速放缓的情况下， 近几个月，继续降准、降息的可能性 x。如果房地产政策不从严从紧，调控效果x在明显降低的可能性。因此，“8月份是本轮调控 关键的一个月。”

同时，7月的房价数据将在本月中旬出炉，这一数据也将成为新政的重要参考。根据x家统计局的数据，今年6月，全x70个x中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格平均环比小幅上涨，在连续下跌8个月后首次出现正增长。有业内人士认为，若该数据连续两个月保持上涨，新政出台将是“板上钉钉”。

事实上，目前这一预期十分强烈。民间机构中x指数研究院此前公布的数据显示，7月全x百城新建住宅平均价格为8717元/平方米，环比上涨0.33%，连续两个月保持上涨。

在这种不确定的形势下，未来市场交易量可能继续受到影响。多数业内人士认为，若新政出台，未来楼市将明显降温，房价上涨的动力不足，市场反弹力度有限，或继续进入筑底阶段。