目前很多私营企业在购买写字楼的时候，都在权衡一个事情：购买写字楼后期用于自用，放公司名下好，还是老板名下好？今天通过案例的形式分析一下。

“自用”情形下的涉税分析

1、“公司”购买办公楼自用

假设公司花了1000万购买写字楼自用，购买写字楼自用放到公司名下要交什么税？按目前的政策，主要涉及的是房产税和土地使用税，（城镇土地使用税涉及金额小，实务中难以缴纳，本文忽略，不予考虑。）那么，只需要每年交纳96000元的房产税即可。而且按照房产税的纳税时间规定，可以分两次缴纳房产税，缓解公司的缴税、资金占用压力。另外购买的房产取得的增值税进项税还可以一次性抵扣，折旧费用在缴纳企业所得税时，税前可以扣除。折旧抵税作用不可小觑，站在财务管理角度来看，在抵消缴纳的房产税后，实际上企业是从26年后才开始真正缴税的。计算过程如下：

（1）以公司名义购买写字楼缴税计算：

1000万×（1-20%）×1.2%=96000元/年

抵消企业所得税：1000万×25%÷96000=26年

（假设按照无残值下，折旧总计可抵所得税为250万元，抵消每年房产税9.6万，大概可抵26年）

2、“老板”购买办公楼自用

假设老板从公司借款1000万购买写字楼，放到老板个人名下，要交什么税？首先假定老板借款当年没有偿还这笔借款，需要交一道视同分红的个人所得税，200万元；老板购入房产后出租给公司使用，假定每月的租金是10万元，一年是120万元，一个年度内需要缴纳税费33.7万元，而且此种情况下，相关的税费一般需要一次性缴纳，购买房屋的增值税进项税不能抵扣，房子的折旧也不能税前扣除，没有任何可以抵消税款的余地。经计算，大约23年后，缴纳的税款的金额就可达到1000万元。也就是说，交税的钱基本上可以再买一套1000万的写字楼了。计算过程如下：

（2）以老板个人名义购买写字楼缴税计算过程：       

借款视同分红，个税：1000万×20%=200万

租给公司假如每月10万，一年120万，个税120万×（1-20%）×20%=19.2万元

房产税120万×12%=14.4万元，印花税120万×0.1%==0.12万

合计：200万+19.2万+14.4万+0.12万=233.72万元

年限折算=（1000-200-0.12）÷（14.4+19.2）=23.8年

（假设需缴纳税款总额为1000万，款，减除一次性缴纳的税款个税和印花税后，剩余部分在按年缴纳的房产税和个税之间平均，23年后交税金额可达1000万。）

由此看来，如果公司购买写字楼“自用”，从以上的计算中，便可以得出结论：当我们购买写字楼自用和出租的情况下，一般将房产放到公司名下，更省税更划算。

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