短期房价看四重因素 ：银行信贷、调控政策、配套落地、交易市场心理预期，每个具体楼盘走势截然不同。

长期房价还有更多因素:二线城市房价、存量住宅成交量、土拍价格、财政政策、货币政策、经济压力，土拍后，买卖双方心理预期都很高，配套落地快、政府扶持力度大的楼盘受益，长期短期都有利。

未来武汉房价都会有哪些变化呢，我们将作出如下5点预测。

刚刚过去的3月份，武汉楼市经历了“小阳春”。

先说说武汉楼市Q1（一季度）表现：累计成交44877套新房。其中，3月份18560套新房。

1-3月份，武汉最热的区域依然是，光谷新房成交6545套。第二名是黄陂，4919套。第三名是洪山，4903套。可以看出，光谷与黄陂、洪山在成交量上的差距。

光谷，还是一枝独秀。

3月份，有外地媒体问我：光谷是不是真的很火；外地买房团真的在买光谷吗？

突然间，光谷不止是买房人关注，的主要媒体都在看光谷。他们想找到一个二线城市的热点区域，作为一个报道的典型。

我觉得，光谷前段时间的热炒，是各方炒作的一个非典型事件，不能作为光谷房价的参考。

3月份，光谷新房，虽然成交量很高，但房价并未大幅波动。1-3月，光谷东15个住宅项目拿预证。以其中四次拿证的某项目为例，房价依次是18528-18720-18783-18703。每平米涨200多元后，维持平稳。另一地王旁的精装项目，维持在房价24233。

关山大道板块，6个项目拿证，房价2.6万元左右。光谷东再往东的葛店，一个新盘，单价13095，一个老盘，14800。往北的花山，一老盘加推，单价16200。光谷东的市场内部，也开始分化。

4月楼市的小预测，大致有5点：

一是清明假期，市场小热。

3月30日－31日两天，约20个项目拿预证。

这些抢着拿证的项目，将在清明假期入市。

对于筹备中的新项目来说，清明假期影响，到中旬进入工作状态。

示范区、样板间等大型节点活动，从中旬开始启动。

二是4月下半月，比上半月更热。

下半月，项目抢在5月前开盘，然后小长期平销。

这与3月下半月的行情差不多，都是用半个月干成一个月的业绩。

三是部分好项目的销售时间不在4月。

最近，密集拜访一些内环滨江、重量级项目，在4月份并不卖房。

他们的销售时间或在5月，或Q3、Q4。

对于品质改善买房来说，还能持币多看几个项目。

四是，4月武汉楼市持续热，持续分化。

不是所有项目都好卖，热销的都是少数派。

3月份开盘的项目中，日光盘就四五个。多数开盘加推，能卖掉一半，都谢天谢地了。

还有平推项目，加推时，100套房子，卖5-10套。

行情热，是指的整个武汉楼市的成交量；项目分化，郊区楼盘越来越难，3万＋项目将有一波行情。

4月份，再出几块贵的地，华润、华发、越秀等地王，给3万＋项目拖底。

五是，顶层豪宅还是要排队。

3月份，部分豪宅一个月卖100套左右，这是往年几个月的业绩。

豪宅买家的逆通胀需求，比普通买家更强烈。1000万现金放在手里，缩水的压力，比100元放在兜里缩水，不是一个级别。

4月份的行情，只是2021年的一朵浪花。4-5月份的表现，直接关系到2021年武汉楼市的预期。刚需，遇到对的，就买吧；改善，多看看，要买就买区域内的。

以往的市场，都是金四银五。今年，武汉可能是金三、金四、金五。当一线城市大门关闭，像武汉这样的核心城市，就是资金转移的风口。

武汉，是一个人口净流入、产业高增长的城市。

中部崛起、长江中游城市群、长江经济带都是国家战略，而武汉是这些国家战略的支点。我个人非常看好武汉的未来。

从房价、品质等角度看，武汉新房市场还很初级。如果对武汉有信心，对武汉未来10年有信心，一切买房问题都能解决。从2030年看现在，我们的很多担心都是多余的。