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[摘要] 很多手上现金不太多，但依然想冲进楼市搏一把的客户，开始接受他们曾经最唾弃的东西——公寓。
过去的4个月，武汉楼市形成一条弧线。
1月的复苏，2、3月的"狂飙"，再到4月的下降。
进入5月，政策端的刺激再一次探底，价格端开发商也拿出绝对诚意。
但实际，平淡的现状仍未出现显著改变。
【熊市】的行情下，武汉人很多购房习惯，已经变得看不懂。
很多手上现金不太多，但依然想冲进楼市搏一把的客户，开始接受他们曾经最唾弃的东西——公寓。
公寓，武汉楼市头号“大冤种”。
人见人骂，连呼吸都是错。
谁曾想，住宅市场行情下行，公寓起死回生。
从去年下半年开始，核心区配套丰富的公寓，走出了独立行情。
汉口西北湖某公寓，月均流速30套+，快速售罄。
经开的MIMI公寓，巅峰时期一个月去化近60套。
汉口三阳路单价3万+，80多平的公寓产品，不声不响几个月就卖清盘。
杨春湖板块的楚天都市·春水行云项目，首开销售100套+。
武昌滨江徐家棚，白沙洲三环内……这些区域的公寓，月度去化也都在30套+。
以上项目的销量，均都超过同区域的住宅产品。
一个个鲜活的实例都在告诉我们——
过去常年活在住宅阴影之下的公寓，逆风翻盘了。
户型不行，产品不行，升值不行，变现不行的公寓，怎么突然就成了香饽饽？
有人说，他的存在价值来源于价格，
武汉市场上热销的公寓，价格往往只有同地段住宅的三分之二。
还有人说，源于产品的日渐优越，
在核心区不少住宅项目将面积做小，以低总价揽客的当下，全新的公寓产品，给予了购房者足够的舒适空间。
但在我看来，所有问题的根源在于——
楼市的底层逻辑已悄然改变。
过去20年，房子是中国城市家庭财富分化的最主要手段。
富有家庭与贫穷家庭的区别，在很多情况下都取决于过去这20年里：
买房还是没买房？
在一线城市有房还是在三四五线的老家买房？
只买了一套还是手握多张房本？
……
但现在，财富再分配的游戏规则发生了变化。
房住不炒的主基调下，依靠房子拉开贫富差距的路会越来越难走。
长远来看，未来房产的升值幅度或将逐渐与社会平均回报率趋近。
也就是说，你买一套房，算上贷款利息，剩下的那点涨幅极可能跑不过通胀。
这种情况下，过去很多人瞧不起的租金，在未来或许会成为决定你投资赚或赔的胜负手。
租金的收益应该如何权衡？
先来看一组数据，
据诸葛找房数据显示，2022上半年全国50大中城市的平均租金回报率不足2%，也就是中国居民想要通过租金收回买房成本需要51.4年。
看到这里有人会说，公寓和住宅是一根绳上的蚂蚱。
住宅要50年收回成本，公寓能有什么不一样？
明确的说，在当前的情况下，可能还真不一样。
早几年前，武汉不动产升值的速度，远远胜过租金增长的幅度，短炒赚差价是基本操作。
但当房价快速上涨的红利期过去，大额资产需要长持才能看到收益时。低总价、灵活度高、现金流好的公寓便显示出天然优势。
在同样的地段，同等面积的公寓和住宅能够获得的租金相同，然而购房者所付出的投资成本却天差地别。
相较而言，公寓投入少，回本的时间更短。
几年前，一个朋友用不到80万的价格买入了武昌核心一套面积约65平米的loft公寓，做成了双钥匙，2套出租，如今租金共约4600元/月，回报率达到约7%。
而这还是静态情况下的租金回报，出租收益会随时间推移、城市发展等因素动态上涨。
也就是说，原本要约20年才能收回的投资成本，现在很可能只要约10-15年就收回了。
所以，当未来住宅升值空间被压缩，那么公寓的收益率很可能会远远超过住宅。
现在，回归到最核心的问题——
究竟什么样的公寓可以买？
投资圈一直流传着两句话——
买住宅，重点看规划，比发展潜力；
买公寓，就一定要看资源和配套。
综合分析过一线城市优质公寓后我发现，想要高收益需遵循以下几点：
交通密集区：
高铁、地铁集中，方便出行，缩减时间成本
总部集群区：
可充分享受产业、人口红利
核心商务/商业区：
生活便捷，提供源源不断的租客群体
生态资源富集区：
湖景、江景等资源丰富，拥有城市度假慢生活体验
临近商业+商务的区域，自然会产生很多商务办公、居住需求；地铁站/高铁站旁等交通枢纽周边，也会有大量中转居住需求。
事实上，武汉市场上同时满足这两点的公寓已经不愁租客。
而现在，武汉的公寓产品又拥有了新的价值增长点——民宿经济。
疫情后经济内循环发力，商旅出行变得更加高频，住店功能性消费增长强劲。
据相关机构发布的《2023年五一出游数据报告》显示，不久前的五一小长假，国内跟团游订单量同比去年暴增11倍。
对武汉来说，此次五一称得上是“史上最火五一”，不仅入选热门旅游目的地TOP 10，武汉的宾馆酒店也持续爆满，星级酒店预订量同比去年增长近5.2倍。民宿预订量增长超9倍，一房难求。
与此同时，年轻一代消费观悄然改变，旅行住店不再只是功能性消费，已变成一种“享受型”生活方式，独具特色的民宿，往往更受年轻一代的青睐。
换言之，民宿经济风口已至，身为城市民宿供应主力的公寓，必将迎来新的需求高峰。
在武汉，哪个项目可以率先抢占这一风口？
目前看来，位于杨春湖板块由湖北日报传媒集团旗下，楚天地产打造的楚天都市·春水行云项目，即将收割第一波红利。
△楚天都市·春水行云项目 效果图（图片仅作为创意展示，不作为要约、交付标准或承诺。一切图文资料、规划设计均以政府最终批准文件及双方签订的买卖合同为准。）
作为湖北日报第二总部的楚天都市·春水行云项目，落位于杨春湖高铁商务区中心，团结大道与三环线交叉口一带，与武汉火车站一街之隔。
杨春湖板块是官方认定的枢纽型城市副中心，不仅是东湖绿心的重要组成部分，也是连接“长江主轴”与“东湖绿心”的联动区域，承载着交通、生态、配套等方面的伟大使命。
在产业发展战略上，杨春湖将以高铁经济、智慧经济和民生经济为核心，构建“主导产业+商务拓展+服务配套”的全方位、多元化产业格局。
更为重要的是，项目周边自然资源丰富。距杨春湖仅约800米，享受一线湖岸视野，又被杨春湖市政湿地公园、北洋桥公园、两港公园、百骏体育公园等6座城市公园环绕，步行8分钟还可到达东湖绿道。
同时还自有驳岸公园、恒温泳池、共享生活区、围合商业剧场、树屋音乐盒、露天草坪影院、彩虹车道、彩绘轻氧跑道、林下社交剧场、羽毛球场、mini足球场、篮球场等。
打造优质城市民宿，需要“城市”和“民宿”两个维度的有机统一：
前者指的是项目周边的环境、交通和配套等资源，能够充分满足现代都市生活的需求；
而后者指的是项目自身的产品价值和居住体验，必须符合甚至超出消费者的预期和想象。
△楚天都市·春水行云项目 效果图（图片仅作为创意展示，不作为要约、交付标准或承诺。一切图文资料、规划设计均以政府最终批准文件及双方签订的买卖合同为准。）
显然，在“城市”维度，楚天都市·春水行云已十分能打。
而在“民宿”维度，项目提供的产品及服务又令人尤为惊喜。
项目在售的一批武汉站湖滨复式酒店民宿，建面约40——80平方米，层高约4.5米。
即使是最小的40平产品，也可作为“双钥匙”两套房设计。约80平空间还做成四套独立房间。
△项目户型示意图（此图仅作为创意展示，仅供参考，不作为要约、交付标准或承诺。）
△项目户型示意图（此图仅作为创意展示，仅供参考，不作为要约、交付标准或承诺。）
这批酒店民宿产品，均由绿城酒店等知名品牌全托管运营，该集团运营的绿城优屋美宿酒店遍及全国，其股东方均为旅居行业的巨人，如：途家网、杭州商旅集团、杭州黄龙饭店等。
这样的运营方式，从源头上避免了过往公寓产品散售带来的诸多问题，成为业主资产收益的稳定器和加速器。
当前，武汉站日均12万+的商旅客流，和东湖风景区年均1000万+的家庭旅游人群，已经为周边的酒店实现了99%以上的年均入住率，日租型酒店月均租金可达9900元，产业收益稳定。
