主题：阿松对楼盘的点评。

阿松楼书：中海光谷锦城-地铁永旺加持 江夏地王10月火爆来袭！

2016年12月27日，中海地产在逾百轮竞价后斩获位于江夏藏龙岛片的P（2016）132号地块，总价约10.96亿元，楼面地价8230.05元/㎡，溢价率约54%，成为江夏新地王，即中海光谷锦城项目。

中海光谷锦城位于梁山头路与东园西路交汇处，地处光谷南佛祖岭片区，占地面积4.3万方，总建筑面积18.3万方，计容建筑面积13.3万方，容积率3.0，共1251户。目前主推2、3、8号楼89、107、124平精装修房源。

项目10月1日样板间已开放，国庆之后可能马上启动认筹，预计2017年10月中旬首次开盘，中海光谷锦城也几乎是光谷南片区唯一在售楼盘。

中海光谷锦城开发商为武汉华盛志远房地产有限公司（中海地产集团有限公司全资子公司）。中海地产在全国共开发过450个项目，为销售额全国十强，在武汉开发过中海万锦江城 、中海琴台华府，目前在开发的有中海光谷锦城、中海青年路项目、中海尚城等。

项目整体效果图：

一、区位：

中海光谷锦城位于梁山头路与东园西路交汇处，地处光谷南片区，东湖高新区和江夏区的交接地带。距离光谷金融港约3公里，距离三环线约4公里，距离光谷广场约10公里。

小区位：

北面为招商蛇口项目地块

南面为东园西路

西面为梁山头路、梁山头社区

东面为住宅用地、交警中队、公交枢纽站、公共停车场等

区位点评：光谷南片区周边发展相对成熟，此前已经有万科魅力之城、金地艺境、平安光谷春天、水晶郦都、当代卡梅尔小镇、梁山头社区等多个大型社区。佛祖岭片区主要依托光谷核心产业区，辐射光谷金融港、大学园产业区、藏龙岛产业区等，周边环境尚可，比较适合居住。

二、交通：

1、地铁：地铁2号线南延长线终点站佛祖岭站距离项目约1.5公里，预计2018年-2019年通车

2、有轨电车T1号线二期康魅路站距离项目约700米，T1号线一期今年年底通车，二期预计明年开始修建。

3、自驾：光谷大道在建全程高架桥，目前光谷大道高架桥二期（三环线-外环线）已进行环评，也就是说如果建成从中海光谷锦城出发可上光谷大道高架一路抵达光谷核心区、雄楚高架、东湖隧道等，开车会比现在快很多。目前从中海出发也可以走光谷二路上三环线，也可以避开拥堵。

4、东园西路佛祖岭站：380 、789、405、116四路公交

交通点评：2号线南延长线离项目不远，再加上有轨电车，未来出行还是比较方便的。光谷大道高架会改变整个光谷南的开车状况，与雄楚高架、东湖隧道、三环线连城快速路网，很大程度上会改变现在光谷糟糕的交通状况。

三、配套：

1、商业：规划中的佛祖岭永旺距离项目约1.5公里，周边有生活氛围浓厚，有梁山头社区、梁山头市场、光谷世纪广场（经济学院对面）、同兴生活广场等，小区也自带3600方底商。

2、教育：周边规划有藏龙二小，光谷二高、光谷三小也在项目附近，但预计对口藏龙二小的可能性很大。

3、医疗：三甲医院武大人民医院距离项目1.5公里，目前已经开业。

4、产业：光谷金融港、大学园路产业区、藏龙岛产业区、光谷芯中心等提供大量工作机会，产业人群也为片区带来活力

5、公共配套：湖北经济学院可以提供休闲运动场地

四、房源：

中海光谷锦城首期主推2、3、8号楼89、107、124平精装修房源，预计2017年10月中旬首次开盘，共373套房源，样板间在10月1日已开放。

2、3、8号楼均为1个单元两梯四户，总层数为31-33层

户型分布：

户型：

89平为两梯四户的中间2户，半通透结构，北面依靠连廊采光。

89平紧凑的三房两厅两卫，户型方正，客厅开间3.6米，89能做到三房两卫的简直是极致，功能性极强，两个朝南的卧室均赠送飘窗面积。

107平户型为东头或西头通透户型，三面采光，舒适型三房两厅两卫，客厅开间3米8，卧室带三个飘窗，餐厅也有赠送面积。

127平为东头或西头通透户型，三面采光，均分布在小区内侧。该户型为四房两厅两卫，带大阳台，客厅开间3米9开间，3个卧室带飘窗，餐厅也有赠送面积，户型利用率极高。

户型点评：中海光谷锦城的户型设计相当赞！采用时下流行的连廊设计，户型之间没有遮挡，户户通透，功能性极强，中海107全通透户型简直完爆光谷188的107全朝南户型。

中海光谷锦城预计交房时间为2019年9月，从售楼部得知项目推盘节奏会比较快，预计年底之前会清盘。

五、品质

1、中海地产为全国十强，央企中海旗下的房地产开发企业，大开发商，品质有保障。

2、中海物业为中国物业服务质量前十强。

3、小区规划上共设置4个出入口，比较方便（南北各1个车行出入口，主出入口位于西面梁山头路上）

4、楼间距为间距50-70米，采取东西错位布置（楼栋侧面错开无遮挡）

5、车位：1251户配备1580个车位，车位配比为1比1.2，1-3号楼地下是一层车位，4-9号楼为地下两层车位

6、小区设计先进，采取地面全人车分流，部分楼栋配备架空层，绿化率35%，园林覆盖率88%，规划有680米长夜光跑道，南北景观轴、东西入户景观轴，包含5大园林景观广场（儿童乐园、宠物乐园、婚庆广场、老年乐园、青少年活动乐园）

7、公共走道墙面预计为贴砖，品质楼盘标配

8、全装修交付，入户大门做的比较好

品质点评：整体品质中上等，规划设计先进，品质楼盘应该有的要素中海光谷锦城基本都具备。

六、价格：

新盘首开目前价格未确定，目前售楼部释放的价格为预计15000以上，含2500精装修。相比起来，光谷南片区的备案价相对较高一点，而且中海为地王项目，地价较高，备案价恐怕也不会很低。

周边此前有旭辉御府精装均价接近16000，比中海远4公里的栗庙路片区精装修均价在12000左右。

中海光谷锦城装修部分可以贷款，售楼部目前释放可以使用公积金，金融条款相对宽松。

七、不利因素：

周边没有明显不利因素，东面、北面都为待开发住宅用地。

阿松综合点评：

1、光谷南佛祖岭片区，区域成熟，配套完善，生活氛围浓厚，比较适合居住

2、周边产业聚集，包括金融港、富士康、藏龙岛产业园等，人口迁入，区域有活力

3、交通方面有地铁、有轨电车规划，不过只能算二线地铁盘。光谷大道高架规划对整个光谷南都是利好

4、小区规模适中，规划先进，户型相当不错，有赠送面积，功能性很强。

5、在金地湖山境、保利清能西海岸、当代国际城、旭辉御府售罄之后，中海光谷锦城几乎是光谷南片区唯一在售楼盘。

6、由于是地王项目，价格相对略高一点，不过买到的可能性就很大了，应该不存在茶水费等问题

7、论投资前景，光谷南可能会比光谷东要弱，不过光谷南也有自身的产业配套，现阶段发展水平是优于光谷东的，很多东西不用等待。除开价格因素，中海光谷锦城还是很值得购买的，而且佛祖岭片区涨幅是明显高于庙山片区的（2015年两边都是6000多，现在佛祖岭周边二手房13000以上，庙山还不到10000）。

楼主好辛苦！功课做得如此详细，让我更加坚信，中海光谷锦城这个楼盘，广告的吹嘘没有什么大用，实打实的内在才是作最重要的。

中海光谷锦城，本周就要开盘了，很期待！

作为江夏地王，精装修价格15500到16500，

一部中海史，就是一部中国房地产精华史，作为中国房地产行业标准缔造者，中海地产开创了多项行业先河，它创造了 10 个中国第一：

中国第一个进行商品房开发的房地产企业

中国第一个引入银行按揭概念的房地产企业

中国第一个引入样板房营销概念的房地产企业

中国第一个引入花园洋房产品的房地产企业

中国第一个开始应用工程样板房展示的房地产企业

中国第一个成立物业管理公司的房地产企业

中国第一个设立自己产品研发标准的房地产企业

中国第一个开始进入拍卖拿地的房地产企业