主题：国五条对楼市的影响和7大疑问

编者按：3.1号新政“国五条”细则出台，其中大家比较关注的可以总结为以下三点：1.限购进一步升级，明确了统一标准；2.卖房个税，由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收；3、高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。如今已有近一周的时间了，新政对楼市影响如何？新政实施方案何时出台？

上周住宅成交面积近26万创2013新高，购房者入市热情有增无减。上周（2.25-3.3）上海市商品住宅市场共计成交2048套；成交面积总计25.9万平米；成交均价25651元/平，均价近2.6万/平达近11个月最高，是中房源掀成交潮，上周上海商品住宅成交均价涨10%。

上海房天下数据监控分析师汤正魏：新“国五条”细则明确，转让二手房征收20%个税，在二手房市场引发巨震；同时全国两会开幕，楼市这个历久弥新的话题再度应景升温。或正鉴于二手房市场税收的巨变，再加上近日对于二套房新政的种种猜测，使一批改善型的二套房置业购房者对于新房市场的预期再度发生了改变，抓紧时间赶在可能出台的政策前入市。

业内观点：从新国五条细则来看，实则对新房市场有利，尤其是刚需产品。一旦实行个税按差额20%征收，必然有房东转嫁成本给购房者，促使部分二手房买家转向新房市场。而对于价格极其敏感的群体显示属于刚需客。  

分析师黄河滔：早在“国五条”细则落地前，楼市量价齐升已经加重了调控加码预期，随着国务院版“国五条”细则的落地，改善型需求入市节奏加快，这对楼市成交均价产生了传导作用。

编者语：国务院版细则的发布，让“国五条”的杀伤力显现，可能会有部分购房者涌入一手房市场，促成一手市场量价齐升的局面。

一.20%交易税能否不伤及无辜？
华东师范大学国际金融研究所所长黄泽民：这会造成两种可能，要么将负担转嫁给买房人，要么房主使市场供应量减少，间接推升二手房价。卖房征收交易税，彰显了严控房价的决心，但“羊毛出在羊身上”，房价不是加重个税能解决的问题，如果最终买单者还是购房人，就难免伤及无辜。

二.房产税，房叔房婶、普通购房人谁害怕？
全国政协委员邱立成：房产税改革应以打击投机为主，针对多套以上住房的客和不售的开发商，而非对准普通百姓的普通住房，是第一套刚需住房和第二套改善型住房。

三.保障性住房能否缓解房价上涨压力
天津大学法学系教授何悦：通过保障房的大量建设可以释放房地产市场刚性需求，缓解房价上涨压力。但短期内，这一政策对商品房市场的冲击更多是停留在心理层面上。保障房建设的投入能否起到平抑房价的作用，有赖于公平分配和配套政策的完善。

四.限价令如何避免成推手？
全国政协委员赵东科：在目前的实际操作中，出台房价调控目标的城市，大都只考虑当地经济发展目标，宽松的目标，除了避免被问责，还保持对“土地财政”的依赖。限购政策并非长久之计。

五.新政是否具有可调节性？
全国政协委员梅兴保：调控政策会对改善型需求造成较大的打压。所以，目前的税收政策等还只是一只手，对房地产业固然要从严，但同时也要放开一些限制，比如对房地产的限制，还要有一些税收政策的调整等，总之还是要确保市场上有交易，否则房地产垮下去，影响也会很大。

编者语：调控目的是明确的，但在实施过程中存在许多的问题，需要严格把控，希望落实下来的调控措施不是对准普通百姓的普通住房，而是能够打击到那些房叔房婶们，能够抑制房价快速上涨。同时也要保持房产交易的活跃度，不能一味打压。

海宝华企业集团有限公司副总裁杨健：此前国五条的出台，就已经有了这样的预示，此前众多业内人士都在猜测二套房贷首付比例和利率会如何调整。不过二套房限贷政策主要是针对非限购城市，对这些非限购城市的冲击会更加严重一些。上海楼市主力还是刚需客户，去年的数据也都能看的出其中首套房是占了很大比例的，相信对上海楼市的冲击应该不大。

专业人士刘涛：本次通告针对房价上涨过快的城市，相信后期政策的出台会对那些房价快速上涨的城市带来较大冲击，而上海自去年下半年放量以来，房价也有一定程度的上涨，相信二套房贷首付和利率上调的可能性很大，其对楼市改善型客户是一个冲击，并会对刚需客户的预期产生较大影响，令楼市观望情绪蔓延。

研究人士回建强：新国五条细则主要是落实2月20日的国五条细化措施，并非一刀切，还是需要地方政府分支机构出台更细的措施。但是其中存在一个问题，所谓对房价上涨过快城市的界定，哪些城市属于过热城市并没有明确，没有要求40个重点城市都要出台政策，主要还是看地方政府的积极性。对于市场肯定会有影响，但持续时间会比较短，对首套房客户和改善型客户的影响不会太大。因为房价上涨过快城市多为限购城市，投机需求并不存在，上海有可能会响应，还在研究中。

编者语：你赞成哪方观点？

全国政协委员、住建部副部长齐骥：新国五条细则可操作性的细则将在3月底前陆续出台。所谓细则也是贯彻国五条的具体实施办法，目前各单位和地方政府都在紧锣密鼓进行当中。楼市调控的细则实际都在“新国五条”里，但还要转化成可操作的具体条款，但是各地的调控目标，必须根据自身的情况尽快出台，具体时间表为3月底前。除了现有的调控措施外，今年还将继续推进住房信息系统的建设，预计到年底前将会有更多的城市纳入进来。针对备受争议的二手房买卖须交20%差额个税是否会转嫁到购房者身上，政策不是这样设计的，如果未来执行起来遇到问题，会及时调整

新国五条”细则出炉。不过，业内人士普遍认为，“新国五条”细则仍为框架性条款，对于一些具体执行时的细节问题仍存疑问。

1.20%政策什么时候执行？

中国房地产协会秘书长何琦：新政具体执行时间将取决于各地方政府细则的出台时间。

2.执行时间划定是按照交件日期计算吗?

伟业我爱我家市场研究院经理程浩业：现在能够体现法律效率的时间节点有两个：网签时间和过户时间。由于网签之后，或因贷款无法顺利通过审批等原因造成无法过户。个人认为用网签时间界定执行时间的可能性比较大。

3.“能核实房屋原值的”房源如何界定？

伟业我爱我家市场研究院经理程浩业：能核实房屋原值的房源应该就是指有相关合同或者票据，能够证明房产获取时的价值的房源。

4.差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本?

北京（楼盘）麦田房产(博客,微博)市场分析师张叶松：现行差额计算是包括装修维修等成本的，未来情况在细则未出之前不能确定，预计保留原来方式可能性较大。

5.对于满5年二手房交易时，是否按转让所得的20%计征？伟业我爱我家市场研究院经理程浩业：按照相关规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税，可见，对于家庭唯一的、且业主持有5年以上的房屋，基本不受政策限制。

6.一年内卖房又买房是否可以抵免个税?伟业我爱我家市场研究院经理程浩业：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。北京麦田房产市场分析师张叶松：现策中只有公房可以这样执行，新政标准还未确定。7.二套房首付比例和利率提高到几成？伟业我爱我家市场研究院经理程浩业：“新国五条”细则规定，房价上涨过快的城市需出台相关政策，意味着将执行这个政策的城市承认本地房价上涨过快，因此各地政府的实施情况和力度仍存在不确定性。