在多家外资银行集中唱空国内楼市的同时中国房地产市场本身也没能够证明自己仍然坚挺房企的财务状况开始恶化经营性净现金流显著恶化有息负债率创历史新高高盛高华预计二季度房价普遍下行行业的收缩期已经开始。

高盛高华本月5日发布报告称110家A股房地产财务状况恶化并将对二季度房价造成冲击预计房企可能会在二季度普遍大幅下调房价行业的收缩期已经开始。

高盛高华对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示2014年一季度开发商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是当年度房价走软的开始。

虽然每年的一季度并不是销售旺季但排除季节因素的影响开发商净负债权益比由2012年四季度62%的低点持续上升。到2014年一季度末这一数值上升到平均86%为2007年以来的最高水平。这表明开发商面临的财务压力加大。

另一数据现金余额/短期债务之比显示为 0.95 倍重返2008年下半年和2011年四季度的水平这两个时期都是2008年以来两轮房地产周期的收缩阶段。

此外高盛高华的报告中还指出开发商的经营性净现金流显著恶化:

开发商一季度来自房地产销售的现金流入季环比下滑了35%资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至117%创下2010年一季度以来的四年最高水平2010年一季度这一数值达到130%。

一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正。对比发现这与2008年一季度的情况相当当时27%的开发商公布了正经营性净现金流为历史最低水平。

中信证券近日发布的报告也预计房地产开发企业中悲观情绪开始占据上风。报告指出:

2014年一季度地产上市企业经营性现金流入/流出大幅下降到了0.81上市企业的有息负债率达到33.7%的历史新高。企业经营性现金流季度净额出现了历史以来最大的负值。

兴业证券的报告也显示:

上市房地产企业一季度末有息负债率为33.2%接近历史高位。行业净负债率由上季度末的78%大幅上升到93%达到历史峰值。

而与此同时基金也开始大规模撤离:

据统计今年一季度公募基金将51家上市房企清仓包括中粮地产(000031.SZ)、阳光股份(000608.SH)、浦东金桥(600639.SH)、陆家嘴(600663.SH)等。

从今年一季度净利润来看这51家上市房企中有12家出现亏损过半净利润同比出现下滑。2013年年末公募基金共持股2亿股今年一季度已全部清空。

中粮地产今年一季度遭到32只基金产品抛弃其中建信优选、诺安中小盘和大成价值成长基金为2013年年末前十大流通股东分别减持680万股、577万股和538万股。

从货币现金比例上看2014年1季度末货币现金比例为10.9%接近历史低位。2014年1季度负债率的大幅上升叠加了销售回款的减弱和建安、土地款支出。

一些房企也相继出现了季度性的亏损其中固然有个体经营的原因也从另外一个层面反映出市场的低迷。:

荣丰控股(000668.SZ)由于2014年一季度销售收入大幅减少业绩下滑幅度高达1259.63%亏损额在1000万元至1400万元之间。

包括宜华地产(000150.SZ)、深大通(000038.SZ)、万方发展(000638.SZ)在内的3家公司业绩降幅也超过500%。

京投银泰(600683.SH)预计的亏损额达6600万元。

嘉凯城(000918.SZ)一季度净利润亏损15732.94万元净利润增长率为-247.47%。

然而也有业内人士认为房价增长停滞或下跌可能只是自然回调。据21世纪经济报道引述兰德咨询总裁宋延庆表示当下市场出现的调整既是受信贷影响也是房价上涨到一定程度的自然回调。