价格松动

成交惨淡

冷清，是这个“五一”小长假中国房地产市场的真实写照。

在北京，即使赶在“五一”前一个月内集中供应近40个项目，也有二手房出现罕见的单套直降百万元，但3天内一二手房全部签约套数不过200套。

在上海，多数开发商依然“对说不”的直接后果，体现在热闹的“五一”上海房展会及其尴尬的成交结果上。上海某豪宅甚至打出7.2折“甩卖”，备案价每平方米超5万元的项目最终以每平方米3.6万元的均价销售。

在广州，楼价松动情况相对明显。近20个新盘实际开盘价均比此前“吹风价”下调一成多。“五一”期间，这个城市的网签均价同比下降约8个点的情况下，促发了不到7个点的签约量增长，终于成为一线城市的一个例外。

在深圳，“五一”楼市可以用“超冷清”来形容：3天一手房成交仅49套，成交量同比大跌超六成，且无一新盘入市销售，这成为深圳史无前例的楼市现象。

“全国楼市在‘五一’期间的成交量已经陷入近3年来的最低点。今年“五一”假期成交量不仅低于2013年的历史同期成交高位，较2011年及2012年也分别有19%、36%的降幅。”中原集团研究研究总监张海清告诉中国房地产报记者。

根据中原监测的54个城市数据显示，2014年“五一”假期，全国新建住宅合计成交23.6万平方米，较2013年同期大幅下滑47%。其中从一线到四线城市价格均有明显下挫，降幅达32%~65%。

在2014年“金三银四”未现之后，业内普遍认为，从“五一”业绩可以明显看出2014年市场的整体下行趋势。

深度博弈

市场的反应，也在一定程度上开始波及决策者的判断。

把目光转向二三线城市，除了与一线城市一样进入胶着博弈，广西南宁、安徽铜陵、天津滨海新区、浙江萧山、江苏无锡等地出现的微妙变化均被解读为“救市”或“松绑”论调。

根据2013年年初国务院“针对不同城市情况分类调控”的精神，各地可以根据当地实际情况“分类施策、分城施策”初现端倪。

早在2014年一季度，杭州、南京等地的小部分楼盘已经出现了价格调整。杭州被称为2014年第一个进入“季”的城市。刚刚过去的“五一”小长假，杭州楼市也是表现惨淡，主城区3天仅成交57套房源，创下2009年以来的新低。

“像兰州这样的中西部城市，虽然现在市场价格还没出现一线城市那么强烈的变化，但已经有成交冻结的趋势。如果全国房地产市场整体定调，早晚也会传导到这些中西部城市。”21世纪不动产兰州分部董事长兼总经理杨建斌表示。

根据世联行集团市场研究部监测，东北三省的三四线城市现已成为不少开发商的梦魇。如丹东的去化周期高达近7年，如果把未来的供应算上，这个去化周期则会“长得可怕”。

“庞大的市场需求是客观存在的，只是目前供应一方面的价格点还不能让购房者满意。一旦有项目让价，去化速度加快会明显。”在北京世联行执行董事总经理刘春岩看来，经历了自2008年到2014年楼市的几轮价格沉浮，购房者与开发商都大约已经摸到了价格边际。

在北京，限制售价低于周边项目市场价格30%的自住型商品房，单个项目供应房源两千余套，就可以吸引20万以上网络申请量。

可见，大量的购房需求，只是在观望和等待更合适的市场价格。

假如这一情况再长时间僵持，也许就不能仅仅用“深度博弈”进行解释了。

上升的“地板”

然而，土地仍将是决定房屋价格的根本因素之一。在天花板可能已经建成的情况下，地板却不一定停止上升。

“不到资金链很紧张的地步，开发商都会选择死扛。”弘毅资本总裁张义鸿表示，对于那些去年年底拿了高价地的开发商而言，今年的考验也会大，项目大幅也是很有可能的。”

“房企不会直接，但是要让价，调低预期入市价格，起码回调到去年上期开盘价格，才对购房者有吸引力。”作为北京首轮平价入市项目开发商之一的东亚新华地集团营销管理总监贾玉鹏向中国房地产报记者坦言，2014年房企在京的项目销售压力都大，但是北京、上海等一线城市地价依然坚挺，地块竞拍几乎，如果不是部分前期项目拿地价格相对，让价后仍有利润，高价拿地的房企不可能存在更大让利甚至的空间。

数据显示，2014年第一季度，在全国主要监测城市综合地价环比涨幅7个季度来首次收窄的情况下，住宅地价仍保持较快速上升，重点城市增幅较均值更增加约0.5个百分点。这些情况的出现，还都是在地价上涨动力明显减弱的背景之下。

繁荣的尾声

接下来，房企将面临土地价格、购买力冲突造成的巨大压力。

一些市场数据研究机构早在年初就已经做出了楼市风险预警。此前，中国科学院管理、决策与信息系统重点实验室与中金标准数据联合发布的百城住宅收益指数显示，被监测的全国百余城市房地产复合收益率已经出现明显下降。

“本轮房地产市场繁荣接已近尾声。对于当前的房地产市场的走势，不少开发商及业内人士认为是短期走势。但是成交量的回落只是市场对资金价格上涨的最初反映，其背后是资金价格与需求的市场规律。”在中金标准数据总经理郝文嘉看来，房地产是资金密集型行业，对资金的渴求度以及对资金价格的敏感度都高。

近年来由于全国各大城市房价均经历了较大的上涨，在房价高企的情况下，房地产业的消费人群需要依赖银行信贷才能完全购买的比例不断增加。进入2014年以来，随着商业银行理性业务的快速扩张，存款利率市场化进程的推进，以及互联网金融产品的竞争，中国金融市场步入了宽货币、高利率、紧信贷的流动性异常阶段。

“银行贷款的支持是房地产市场繁荣的重要条件。资金市场的任何一点变动都将快速传导到房地产端。”郝文嘉对此表示。

当然，对整个市场做出判断前，还需要解答一系列更具根本性的问题。例如，2008年以来的原因到底是企业趋利行为还是土地价值在中国的真正释放?“国五条”等一系列措施到底对如今的冰冷数据产生了多大影响?

与之相比，建立在购房者盲目、房企严重趋利这一基础判断上的政策体系，恐怕需要新的判断。

人民日报谈城市病：商业地产开发往往超出规划强度
来源：人民日报 2014年05月12日
面对蔓延加剧的“城市病”，人们更加关注大城市
“城市病”缘何而生?(报道·大城市的纠结①)
如今，日益严峻的“城市病”现象，让越来越多的人关注聚焦大城市。

大城市究竟该何去何从?在中国城镇化进程中大城市应如何定位?怎样治理大城市的“城市病”?从今日起，本版推出“大城市的纠结”系列报道共三篇，意在认真研究中国大城市的发展定位，深入探讨中国城镇化的路径选择，有效治理“城市病”，供有关方面和广大读者参考。【贾康：楼市不会崩溃 城镇化决定城房价长期上涨】
——编 者
“城市病”愈演愈烈
北上广等特大城市“城市病”比发达国家严重，好于一些发展中国家
“人们来到城市，是为了生活;人们居住在城市，是为了生活得更好”，2000多年前，古希腊哲学家亚里士多德这样说。
然而，在当下中国的一些城市，品咂这句话却让人别有一番滋味。
早上一上班，北京的白领王梅就赶紧打开电脑查询空气质量，家里老人正等她回电话，看能否带孩子出去活动。看到PM2.5浓度在300微克/立方米以上，王梅不由地叹了口气。
下午下班，广州的公务员龚翔一出单位就遇到了大堵车，10分钟的车程竟然开了1个多小时，踩刹车直踩到脚软。一看手机，拥堵级别为深橙色的“严重拥堵”。
晚上到家，上海的打工者李小柱推开出租屋房门，一股泡面的味道扑鼻而来。20平方米的小屋住了8个人，每张床铺每天租金19元。为了这19元，“蚁族”们省吃俭用，有人甚至一天三顿都吃泡面……
日复一日，这样的场景正在今天中国的许多城市上演。人口膨胀、住房紧张、就业困难、交通拥堵、资源短缺、环境恶化、公共安全事件频发，我们在享受城市生活的同时，也不得不面对愈演愈烈的“城市病”。
“从国际比较看，我国的‘城市病’问题已较为严重”，中国社科院城市发展与环境研究所副所长魏后凯坦言。
先看交通。资料显示，美国人上班平均单程花费25.1分钟，其中纽约34.6分钟，为全美最高。而北京通勤时间平均为1.32小时，单程约为40分钟，上海单程约为36分钟。
再看环境。美国最出名的“污染城市”洛杉矶，其PM2.5年均浓度也仅20多;日本东京则在20以下。而去年我国北京、上海、广州PM2.5年均浓度分别高达89.5、62、53。
“我国北上广等特大城市的‘城市病’状况，比发达国家严重，比一些发展中国家则要好些”，上海交通大学[微博]特聘教授、复旦大学教授陆铭说，在泰国首都曼谷，由于车速过慢，甚至出现过3个月内有900名孕妇因堵车被迫在轿车中分娩的情况。曼谷的交通JC不但会指挥交通，还会替孕妇接生!
截至去年底，我国超过1000万人口的城市有6个，超过400万人口的城市为21个，100万以上人口的城市已达127个。面对蔓延加剧的“城市病”，大城市的发展倍感纠结。
那么，我国的“城市病”究竟因何而起?城市“生病”就是因为太大吗?【称中国城市化进程中产生城市病是伪命题】
“城市病”病因多元
规划布局不完善、功能定位不合理、管理方式不科学，深层次看有体制机制性原因
根据城镇化发展规律，当城镇化率在30%—50%时，“城市病”处于显性阶段;城镇化率为50%—70%时，“城市病”可能集中爆发。
“我国正处于城镇化率30%—70%的快速发展阶段，又在短短30多年走过了发达国家几百年的城市化进程，因此，我国的‘城市病’往往是‘急症、慢症、并发症’共现”，政治经济学研究主任蔡继明说。
具体分析，我国“城市病”的成因是多元的。
——规划布局不完善。
以北京的交通为例，在一般人印象中，北京堵车似乎是因为人口大量涌入、机动车增长过快造成的，于是，北京出台了限牌、限行等措施，但收效不明显。
“机动车保有量增加并不必然导致交通拥堵，东京市区汽车保有量早已突破800万辆，但因出行需求少、管理规范，没有发生大规模的拥堵状况”，陆铭说，长期以来，北京将ZF部门、商业、公共服务机构集中在，人口到郊区居住，这种“职住分离”的规划布局导致城市建设“摊大饼”及居住点、工作点、活动点分离，使人们的出行需求倍增，必然会加大交通压力。
最典型的案例莫过于距京30公里的河北燕郊，对于住在这里的30万人来说，家只是一张供晚上睡觉的床，他们工作在北京，每天都要“跨省上下班”。
曾几何时，我国城里人过的是“工作在前院，睡觉在后院，看病一个院”的生活，许多机关大院、企业大院成为人们最主要的活动范围，几乎不会给社会带来出行压力。如今，这种被我国大多数城市抛弃的生活模式，却被一些发达国家重新拾起。在新加坡，ZF大力倡导“垂直城市”的规划理念。一个大的楼宇群，楼上居住，中间是商圈、服务加餐饮，底层是和公交，居民足不出户就可以生活。要出门时，电梯坐到一楼，公交就来了。
——功能定位不合理。
时下，我国许多城市想追求的定位太高，想承担的功能太多，使城市资源环境和基础设施不堪重负。到2012年，全国有30多个城市提出要建设金融，几乎涵盖了主要的省会城市，其中也包括金融基础薄弱的西部城市。有意思的是，东北三省省会和大连市都提出要建设区域金融，西北的乌鲁木齐、兰州和西安也都提出要建设区域金融。
——管理方式不科学。
“我国香港人口稠密，人均道路仅一尺左右，但在高峰期却不会大堵车，奥妙就在于精细化管理”，中国城市规划设计研究院副院长杨保军说，内地一些城市红绿灯时长固定不变，而在香港，ZF经常调查每个路口在高峰期的车流量、每个灯放行的车辆数，进而灵活调整红绿灯时长;内地一些城市路面上很少见到交警，而在香港，不仅电子摄像设备密布，1700多名交警还骑着摩托车四处巡视;香港还提高汽车的牌照费、停车费、燃油税和环境税，只有不足10%的香港市民每天开着私家车出行。
从深层次看，我国的“城市病”有政绩考核体系、财税体制不完善等体制机制性原因。
一段时间以来，在过于看重GDP指标的考核“指挥棒”下，一些城市重“项目”轻“承载”，争抢大型项目，拒绝产业外移;一些城市重“面子”轻“里子”，宏伟的摩天大楼与脆弱的下水道并存，一遇暴雨就会造成内涝和交通瘫痪;还有一些城市“亲商”有余“亲民”不足，商业地产开发往往超出规划强度，致使周边基础设施容量不足。城市华丽而羸弱，“城市病”也就不请自来了。
“以土地财政为代表的不合理财税体制，是一些城市房价高企的重要因素”，蔡继明说，一些地方为了获取尽可能多的卖地收益，想方设法人为推高地价;为了获取尽可能多的房地产税费，则对房价上涨听之任之，对政策消极敷衍。
由此可见，“城市病”的病因是多方面的，这些病因大城市有，很多中小城市也有，不能把“城市病”看成是大城市的“专属病”。
“城市病”与城市大小无关
发达国家的不少大城市已告别“城市病”，而国内一些二、三线城市正在“发病”
“‘城市病’与城市大小没有必然联系。再大的城市，只要规划合理、管理有力，‘城市病’也会缓解;再小的城市，如果定位贪大求洋、管理混乱无序，也会爆发严重的‘城市病’”，陆铭说。
事实上，发达国家的不少大城市已告别“城市病”。
1910年，美国纽约人口不足200万，却遭受着严重的空气污染，只有5%的人活到60岁，20%的幼儿活不到5岁。如今，纽约大都会区人口超过1800万，不仅治好了“城市病”，还获得美国最佳旅游城市桂冠。
上世纪50年代，英国伦敦人口不足800万，却发生了上最为严重的“烟雾”事件。JC大白天要打着火把才能指挥交通，伦敦城里到处都是咳嗽声，一次烟雾事件，仅4天时间就死亡4000多人。如今，伦敦大都会区人口超过1200万，却重现了蓝天白云。
与之相反，国内一些二、三线城市却正在爆发“城市病”。
——《2012中国新型城市化报告》显示，北京因交通拥堵使人均上班出行比正常时间多耗时14分钟，位居全国最堵城市。然而，接下来的让人颇感意外，常住人口只有760万人的河北唐山市以人均上班出行多耗时13分钟位居第二。
——据环保部监测，2013年我国空气质量最差的十大城市是：邢台、石家庄、邯郸、唐山、保定、济南、衡水、西安、廊坊和郑州。北上广深等特大城市均不在其列……【新型城镇化如何防止“城市病”蔓延】
大中小城市共同发展
大城市特有的规模效应反而更有利于治理“城市病”
国内外实践已充分证明，不能将大城市与“城市病”画等号。实际上，大城市特有的规模效应反而更有利于治理“城市病”。
“打个比方，一个20名学生的班需要1个老师，一个40名学生的班也只需要1个老师。换句话说，同样的公共服务支出在大城市能产生更大的社会效益。不仅如此，有些公共服务的提供必须在大城市才可行”，陆铭说。
比如，只有城市人口达到一定规模时，发展才是经济上比较有效率的，而只有建成大规模的网络，人们才可能摆脱对小汽车的依赖，乘坐公共交通出行，从而缓解交通拥堵。
再如，服务业的发展有条“进门人口数量”法则：开店要装修、要租金，只有进门消费的人多到一定数量，才能抵消这些成本进而盈利。因此服务业往往更多集中在人口集聚的大城市。大城市通过提高服务业比重，不仅能吸纳大量就业，还能降低单位GDP的排污量。
“21世纪对影响最大的两件事，一是美国的高科技产业;二是中国的城市化。”美国著名经济学家斯蒂格利茨曾如此预言。大城市的出现是市场的选择，人口向大城市集聚是城市化的主要模式，发展大城市对中国经济意义重大。既然“城市病”不是因为大造成的，我们就不应因噎废食、因“病”废大，而应在发展中小城市的同时，重视大城市的发展，同时治理其“城市病”，使整个城市化进程科学健康，形成大中小城市共同发展的合理结构。

楼市观望氛围渐浓 开发商有奖看房撑人气

长江日报马振华2014-05-13

昨日，武昌区粮道街不少社区居民受武昌一开发商邀请，去楼盘转了一圈，每人获得了一台吹风机。随着楼市观望氛围渐浓，不少楼盘看房量急剧下降，开发商纷纷使用各种看房补贴吸引看房者撑人气。

粮道街一位参加看房活动的居民说，一大早接到朋友通知，武昌有开发商组织活动，不但有大巴车接送，每人还可获一个吹风机，于是社区居民纷纷组团去“有奖看房”。记者了解到，现在像这样开发商花钱请居民看房的还不少，常见的是每位看房者，只要去了楼盘，就能获赠米或者油。更有甚者，参加购房团扫描微信，就能直接获得50元“微信红包”。

开发商以及相应渠道商为什么不遗余力倒贴钱请人看房？记者了解到，近一个月来，武汉各大网站组织的看房团人气普遍下滑，像以往动辄上百人看房的白沙洲、光谷等楼盘，看房人数降了1/3以上。武昌一楼盘销售负责人说，其实武汉楼市购房需求还比较旺盛，但在房价下跌的预期中，购房者观望氛围越来越浓，楼盘人气下滑比较厉害，因此各大楼盘纷纷通过看房福利吸引购房者。

武汉一房产营销机构负责人认为，这种花钱请人看房的活动，撑人气的意义大于卖房的意义。房价没有实质性松动，购房者这种观望就不会实质性打破，而目前开发商也在边扛房价边观望是否会有政策松动，营销机构左右为难，销售压力大。

全国35城楼市库存创5年来新高
楚天金报 [微博] 2014-05-14
近日，上海一研究机构发布4月住宅库存报告，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。
  “在自住型商品房限购、限贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已悄然生变。”有分析人士表示。其实，4月房企加大推盘力度，但市场看跌情绪较重，部分未消化的新增供应转为库存。值得注意的是，此次库存上升的不仅仅是二三线城市。截至4月底，35个城市中，一线城市3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%。

武汉土拍:青山滨江地块流拍 两江夏地块底价成交
来源：搜狐焦点网  作者：祁俊 2014年05月14日

图片来源：武汉市土地信息网

上午9:00，3宗地块正式在网上挂牌。截止到9:18分，青山滨江地块仍无人报价。江夏两宗地各有一家报价。

9:30，青山滨江地块因无人报价流拍。

江夏两地块底价成交，P(2014)032号地块被武汉汇川鑫泰贸易有限公司以3350万底价拿得，楼面地价550元/㎡；P(2014)033号地块被武汉鑫联顺有限公司以8200万底价拿得，楼面地价783元/㎡。本次土拍结束。

开发商加大促销力度 武汉部分刚需族选择提前抄底
来源：楚天金报  作者：廖桥 2014年05月14日
楼市的调整让江城购房者心态发生微妙变化。

连日来，记者走访市场发现，在观望情绪渐浓、开发商加大促销力度的背景下，部分等房入住的刚需族选择提前“抄底”。
“如果多付两成首付，能否享受额外优惠?”上周末，在南湖区域一楼盘开盘现场，购房者柳先生开口便向置业顾问要求折扣。“当天认购96折，一周内付清首付款99折，全款买房99折……”置业顾问熟练地列举了各种折扣信息，并指出当天开盘价低于前期，欲购从速。最终，急购婚房的刚需族柳先生现场认购了一套80多平米的两房，8700元/平米的均价比该楼盘整体均价低了400元左右。当天，记者从该楼盘了解到的情况是，尽管优惠力度较大，但推出的近400套房源开盘销售率仅有三成。
而在竞争激烈的光谷，开发商也采取了以价换量的策略，不少楼盘的开盘均价比预期低300元至500元。虽然看房的人多，但入手的却很少，购房者观望情绪较浓，真正提前“抄底”的买房者，大多是柳先生这类等房入住的刚需族。
市场机构统计，上周末，武汉共有9个楼盘入市，其中2个为纯新盘，供应量比5月首周有所增加。某机构对全国重点城市28个项目监测结果显示，市场共推出5198套房源，以刚需产品为主，整体开盘热度不足，近四成项目开盘后销售率低于50%，个别项目销售率处于30%至50%之间的“一般”状态。
有业内人士指出，虽然当前武汉楼市并未出现明显波动，但开发商加大促销力度，执行以价换量的策略已是不争的事实。这表明，一些差钱的开发商急于回笼资金，一些资金充裕的开发商则在主动进行战略调整。至于目前是否为“抄底”购房的好时机，主要还是看购房者对房价的心理预期及住房实际需求。
武汉楼市近期市场情况：
武汉年轻人"蜗居"变难 汉口二环内小户型出现断档
“在售的楼盘中，小户型要么卖完了，要么只剩下一些尾盘。”近日，在汉口上班的小黄想在汉口二环内买套一居室的小户型，但她发现，目前汉口在售的小户型少之又少，出现了断档。武汉房产李国政说，汉口二环内小户型现断档原因比较多。本来二环内新房开发量就不大，小户型住宅又被列入限购限贷范围，开发商为了获得利益最大化，更愿意开发两房和三房。另外，现在小户型比大户型单价高，获取预售许可难度相对大。
武汉二手房市场陷入胶着状态 买家看跌卖家不
在新房频繁以平价、打折换取走量之后，买房者对二手房市场的看跌预期持续增加，然而，不少卖家仍扛着不降，数据显示，上周武汉二手房挂牌均价微涨。记者从多家房产中介了解到，二手房成交周期拉长，市场呈现胶着状态。
光谷新楼盘低价抢客 “以价换量”趋势开始显现
僵持的武汉楼市，有的开发商开始主动“让步”。记者昨天从光谷周末两天新开盘的楼盘了解到，新入市楼盘价格纷纷比预期低，开发商“以价换量”的销售策略在光谷片开始显现。

数据下行 楼市“淡季“或延续
中国证券报 [微博] 2014-05-14
前四月房地产数据可谓一片低迷。分析人士指出，当前供需双方的市场信心都位于低点，除非信贷政策有所调整，否则市场的冷清态势还将延续数月。
供需双双低迷
数据显示，今年前4月，全国房地产开发22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点。
上述增幅处于最近15个月以来的最低点，并连续两个月低于同期的固定资产增速。
在供应端，其他指标同样不容乐观。供应端数据的低迷，被认为与房地产企业市场信心低迷颇有关系。与此同时，经过多年来的房地产高增长，不少城市形成供需平衡甚至供大于求的情况，未来的空间较小。
在需求方面，数据显示，1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。
商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅同样比1-3月有所扩大。其中，住宅销售的降幅更为明显。
多家机构分析认为，供需双方的数据低迷，基本符合此前预期。即使部分城市出台救市措施，仍然难以改变市场预期。
范围将扩大
只有一个数据维持上行。统计局信息显示，截至4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米，楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积增加147万平方米。
与此同时，房地产企业的资金状况也在收紧。一些机构的分析认为，在库存和资金链的双重压力下，未来房价将面临下降压力。尤其是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现。
中原地产首席分析师张大伟认为，2014年市场将进一步分化，三四线城市很可能会陷入整体低迷。

央行喊话满足首次房贷需求 银行执行意愿并不强
2014-05-14 08:06:44京华时报
央行[微博]周一召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率。认为，在房地产增速下降、部分区域成交量和价格纷纷下跌的情况下，上层督导层召开会议，或意在稳住市场需求。

    □发布

    要及时发放个人住房贷款

  央行副行长刘士余在座谈会上指出，近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得积极成效，下一步应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。刘士余还指出，商业银行应科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

  刘士余强调，要有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

  对于会议传达内容，各商业银行表示不会因此调整房地产和按揭政策，执行层面会加强上下沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。

    □解读

    首套房贷85利折率或将重现

  全国房地产商会联盟执行主席顾云昌接受媒体采访时认为，央行做出这几项规定是一个积极的行为，表现了对首套房的支持，既满足了首套房的购买需求，同时对房地产市场的健康发展也有好处，是一个积极的信号。这个政策的出台有助于市场保持平稳。现在ZF考虑的不是楼市的涨跌问题，而是稳定，是楼市不要出现大幅度下降的问题——不是让它升，而是让它稳定下来。

  京城专业个贷机构伟嘉安捷企划经理吴昊说，以前，银行最多给予首套房贷7折的利率优惠，而目前以基准利率为主，没有优惠。现在央行重申要对此类贷款给予优先支持，未来银行可能设立单独分类，将家庭唯一住房贷款特殊处理，给予一定利率优惠，比如给予基准利率的85折优惠。未来家庭唯一住房贷款85折或将重现。

  中原地产首席分析师张大伟分析说，以目前北京刚需购房者购买一套位于南六环的刚需住宅为例，总价200万元，首付30%，贷款140万。贷款利率从去年年底的85折变为目前的基准利率上浮5%，30年贷款期月供将从之前的每月8008元提高到目前的每月9199元。30年增加的利息接近43万，相当于房价总额200万元的21%。目前市场并非缺额度，缺的是较优惠的贷款利率。

  另一方面，记者了解到，从去年底到现在，北京等城市二手房交易放款时间平均在3个月左右，相比往年拉长一个月以上，导致很多交易停滞。张大伟指出，央行要求提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，这就意味着银行不能暂停个人购房贷款，有望改善贷款时间太长的现象，推动贷款流程加速。

  □探因

  不青睐房贷业务银行变相停贷

  从2013年下半年开始，“房贷荒”就一直未能缓解。根据金融搜索平台融360发布的4月份房贷分析报告，在被调查的23个城市中，有16个城市出现停贷现象。统计显示，停贷的银行以股份制商业银行居多，如：平安银行(11.23, -0.11, -0.97%)、民生银行(7.70, -0.04, -0.52%)、广发银行[微博]等。在城市停贷占比排行中，深圳、重庆、北京三个城市居前。一二线城市天津、北京、杭州、西安、上海等进一步收紧房贷的走向未变；而在三四线城市，房贷获取难度变得更高，相较一二线城市收紧幅度更大，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。

  记者昨天咨询有关银行，被指停贷的银行纷纷表示房贷业务开展正常。平安银行昨天表示，目前该行房贷业务正常开展。但平安银行也坦承，自去年以来，该行对传统房贷这类市场调控需求较高的业务，有意识进行了压缩。

  据一位银行人士透露，银行今年不再设房贷任务，往年都有房贷任务但今年却没有。银行对房产开发项目把关趋严，开始用市场化眼光审视房产项目。

  个别银行利率优惠意在扩市场

  虽然绝大多数银行对首套房贷利率都实行基准利率甚至上浮，但是仍然也有一些银行推出了一些优惠政策。但业内人士认为，这些政策不能代表市场情况，也并非房贷松动的表现，只是个例。

  记者了解到，北京农商银行在3月份下发过一份《关于明确个人按揭贷款定价标准的通知》，对一手房和二手房按揭贷款的定价标准作出详细规定，其中首套房给出了利率9折的优惠，对于的客户，最低可以实现85折利率。除去北京农商银行，中信银行(4.54, -0.04, -0.87%)也于4月与我爱我家签署合作协议，为我爱我家客户提供9折利率。

  张大伟告诉记者，个别银行房贷利率出现折扣，只是为了扩大本身企业的影响，对于小银行来说，网点、市场占有率都低，通过这种宣传可以获得更多客户关注，但实际是否能够做到还是未知数。

   □前景

    银行执行央行意愿并不强

  在部分看来，商业银行执行央行的意愿并不强。

  据人民广播电台报道，对于现在市场来说，银行的保本理财、无风险理财七日年化利率都到5点多了，在这种情况下，银行很难有自己的意愿放折扣给首套房贷，所以从这点来看，央行的这个政策对银行的直接影响不会很大。

  宏源证券(8.22, 0.00, 0.00%)固定收益总部首席分析师范为接受媒体采访时也认为，央行这几条政策与之前比没有什么变化，只不过是商业银行在执行首套房贷款政策时出于自身经营角度的考虑，利率进行了一些收紧和上浮，首套房政策是没变的，只是银行执行起来会按照更加宽松的原则。

  张大伟表示，目前的情况和2008年银行给出首套房贷7折利率时最大的不同是，目前银行资金紧张，不愿意贷出低利率的房贷，是给出利率下浮的贷款。央行此次发文，并没有对银行的贷款利率做出明确要求，比如下浮多少。所以未来银行的房贷利率可能并不会随着这一文件的发布而发生变化，银行还是会根据自身的额度、盈利情况等方面综合给出房贷利率。