随着房地产行业从增量向存量转型，从2015年开始，中国城镇化率的增速就已经大幅下滑，房地产市场的天花板也触手可及。大拆大建的城市发展模式已经成为过去式，取而代之的是精细化的城市更新。

可以说，目前城市更新早已不是补充型的开发模式，而是已经成为行业主流。几个现象很明显：

一是百强房企几乎全部入局。统计数据显示，目前，百强房企几乎全部参与了城市更新，仅深圳一个城市的城市更新，就有近80%的百强房企参与，十分惊人。

二是城市更新竞争格局正在定型。最明显的表现是行业集中度迅速聚集，甚至已经超过传统开发。

深圳、广州、上海和东莞4个城市，TOP5集中度高达30%。广州2019 年的改造面积中，TOP8占了近 90%！目前的城市更新领域已经是神仙打架的状态。对于大部分新入局的房企来说，要建立竞争优势，要在这个赛道中脱颖而出，难度已然很大。

今年明源君给大家介绍的就是一个城市更新项目——武汉远洋东方境世界观。

这个项目的特别之处用几个数据可以体现：

1、2018年武汉住宅成交销冠，全年成交金额43.46亿。

2、2019年武汉住宅成交销冠，全年成交金额65.14亿；2019年公寓成交金额销冠，全年成交金额9.59亿。仅一个项目的销售额就能赶上一个普通房企的城市公司。

3、2020全年武汉认购金额榜TOP1，销售金额高达56.91亿。

同时，这个项目在开发规划层面上，也很有特点。

一是规模巨大，整个项目占地35.7 万方，总建筑面积约240万方，属于武汉市中心的超级大盘项目。

二是投资巨大，远洋集团在这个项目上的投资额高达300亿，涵盖了住宅、写字楼、公寓、特色街区商业和酒店，而且各业态都是按照集团最高水平来定位。

三是特点突出，在这个项目中涉及到了大量城市更新项目相关的重点课题，例如文物保护、街区历史保护、区域能级升级等问题。

可以说，这个项目不管是作为大盘开发项目、城市更新项目都很有分析的价值。今天明源君就给大家抽丝剥茧的来聊一聊。

城市更新的终极目标

是实现政府、客户、企业利益的统一

远洋东方境世界观项目的地理位置非常特殊，既位于汉阳区域重点发展的城市核心片区，又位于以归元寺为核心的4A级景区，也是城市级的景观中轴带。因此，这个项目天生就是城市地标，有很高的城市使命和开发难度。

这样一个城市开发项目，从开发上必须兼顾政府、客户、企业经营三方面的要求。

首先，从政府层面上来看，汉阳作为武汉城市发展的起点和重工业基地，过去在武汉三镇中的地位非常核心。但是随着城市发展和产业升级，汉阳作为重工业基地的区域定位需要重新思考，远洋东方境世界观作为汉阳核心区的超级大盘，承载着驱动区域升级的使命。

其次，从客户层面上来看。在消费升级的大背景下，城市居民的消费习惯发生了很大改变，汉阳在居住体验、城市面貌上也急需升级，给原住民提供一种新的生活方式。

第三，从企业经营层面上来看，如此庞大的一个项目，对资金的需求量巨大，也必须要充分考虑企业的发展战略，把握好开发节奏，实现长期经营的经济回报。

因此，在规划上，远洋东方境世界观的思路非常清晰。

1、以城市新地标占位，三条线并行

为了同时满足从客户个人到城市发展的需要，远洋·东方境世界观通过对土地资源进行了充分挖掘，梳理出了“商旅-街区-住区”三条线并行的开发思路。

从城市维度上打造新的区域标签——240万方世界商旅目的地。将区域丰富的城市稀缺文脉资源进行整合，通过街区式空间规划，将大归元禅寺、晴川阁、圣母堂、汉阳树、天主教堂、青石桥、陡码头、龟山、莲花湖及月湖公园等自然景观和项目的现代商业连接起来，形成一条1.8公里“城市客厅之路”，形成旅游、消费一体化的城市地标。

从街区维度上，打造17万方的商业步行街、15万方甲级写字楼、32万方公寓集群，以及隈研吾设计的精品酒店，打造功能复合的生活街区，

从业主维度上则打造高端品质住区，远洋·东方境世界观在远洋集团最高端的产品系——“春秋系”的升级版产品线，住宅产品按照超一线标准来设计，提供了一种全新的居住可能性。

2、深度参与城市规划，与城市发展紧密绑定

项目在整体规划上，和城市空间规划也做了深度结合。地下部分将商业和地体内外打通，实现人流导入。地面部分则与周边多个旅游景点归元寺、铁佛寺及文化中心相互串联；地上商业的二层连廊，成为城市长江甲板，与市政跨街天桥相连，成为一条1.8公里的步道，直通长江边。通过打造立体的城市空间结构，让城市各个功能空间更密集，也可以大大提高通达效率。

停车场无缝对接街区商业

双地铁无缝接驳

3、保留并放大本地资源，给项目价值赋能

从土地禀赋上来看，项目周边遍布的人文景点是重要的文化资源。因此，远洋·东方境世界观在规划时，除了保护文物，还将一些能反应城市历史的旧城风貌作为设计元素保存了下来。例如，古人日常生活中息息相关的古井、陡码头台阶、青石板路等等，都成为了项目景观设计的一部分，通过放大文化价值，给项目赋能。

古井元素-石刻人类饮用水编年史

以这三条开发思路作为设计原则，项目在规划上做到了处处尊重本土文化，尽量保留当地居民的城市记忆，呈现出强的辨识度。

顶级配置

支撑项目蝉联城市销冠

在前沿的规划理念下，远洋·东方境世界观在产品配置上，也做到了战略级项目应有的水准。

一、各业态顶级配置的聚合，提供独一无二的城市生活体验

17万方的半开放式商业街，落地了城市级商业综合体产品线—-远洋里CITYLANE，是“荆楚”传统建筑和现代商业的叠加。

远洋里囊括大型影院、超市、健身中心、城市复合型旗舰书店、艺术中心、时尚零售、运动品类旗舰店，每一个都有地标级的影响力。

除了商业和娱乐，远洋里同时还打造了一个区域最优质的儿童天地——MINI MALL。

武汉远洋里MINI MALL是由亲子家庭业态整合成的微型购物中心，建面约2万方，包括以儿童零售、儿童体验、儿童教育等业态，以及儿童主题屋顶花园。这种主题式的mall，对于有孩子的家庭来说，绝对是遛娃圣地。

远洋里亲子主题MINI MALL

而且，早在项目设计规划初期，武汉远洋里在规划初期就规划了获得WELL v2 CORE认证的目标，目前据说已经顺利完成中期认证。

项目酒店业态目前已经引入了斯维登度假酒店和ONEDAY品牌民宿。随着更多高端业态落地，大盘价值的逐步兑现成为项目在三年里持续受到市场追捧的重要原因。

二、城市面貌大升级，每个模块都邀请顶尖设计团队加盟

应对城市面貌升级的需求，项目在环境设计上，投入了重金。城市展示面大面积的玻璃幕墙的使用，让整体的建筑风格非常的超前。在建筑设计中，又嵌入了很多传统建筑元素，类似一个荆楚建筑风格的街头博物馆，呈现出一种今古杂糅的视觉碰撞效果，极大了改变了汉阳原本的城市气质。

项目在各个设计板块，都邀请到行业顶尖的顾问团队参与。

例如，在整个街区的规划上，远洋特别聘请了加拿大微环境顾问团队。将国际化的设计理念，和武汉的天气情况结合，创新性地进行了城市微环境设计。街区内的每一栋建筑布局、道路的走向排布、以及植被、树种等等，都经过精心计算和布局，创造人体最舒适的环境和体验。在炎热的武汉夏季能将体感温度降低约4℃，还可以在一定程度上降低能耗。

针对历史建筑，远洋也聘请了全国最顶级的文物修缮团队，对古老建筑进行外观复原。例如距今已经百年历史的圣母堂、圣心堂、修花堂，都由专业团队进行外观复原，内部则打造成艺术中心或作为景点向游客开放。

另外，在景观上项目将武汉知名的“樱花”名片移植过来，打造了翠微路480米路段的“樱花大道”以及“银杏大道”，保留百年老树的同时加种了近百株樱花树。同时，远洋还在街区的中心地带设计了一片约1500㎡的城市花园，由英国知名的景观顾问Morphis和法国HDA共同打造。

对于城市居民来说，这片街区不仅是商业区，还是休闲、漫步的公园，对游客来说，也可以在这里放慢脚步，体验城市独特的美感。

三、蝉联销冠的立势产品，从“春秋系”进化而来的高端住宅

除了商业，项目的配套住宅作为首批入市的产品，目前已经完全展示了东方境世界观的市场号召力。连续三年“销冠王”的光环，除了有项目整体规划的加持，住宅产品本身的品质感也是很OK的

豪宅必备的双入户大堂和一梯一户的私享配套。

大面宽横厅全明户型，每个房间都是落地玻璃，保证了项目采光和视野的最大化。超大阳台面宽达到7.2米，北向生活阳台对流，南北通透。双套房设计，主卫还是双台盆，尊贵感相当足。

240㎡户型图

项目是精装交付，该有的辐射供暖、新风、净水系统、空调系统都一应俱全。

由于项目社区位于繁华商圈，在社区内部的园林规划上，远洋采用了中式三进制归家礼制，更加强调隐私和安全性，为业主创造出闹中取静的居住氛围。

住宅社区园林效果图

并且加入了远洋“健康建筑”的研发成果，对业主归家的各个触点，都进行了专题式的健康设计。

远洋健康住宅防疫设计方案效果图

院内栽种的植物则选择银杏、三角枫、五角枫、香樟、紫薇、碧桃、女贞这类抗污抗风、杀菌、滞尘植物，给健康增加一重保障。有老人和儿童的家庭，对这个价值点应该会非常心动。

景观儿童共功能区-水沙儿童游戏

小结

总得来看，远洋·东方境世界观项目就是一个天赋异禀，后天又十分努力的项目。城市更新和普通开发最大的不同，就在于城市拥有记忆，要在“造新”的同时“念旧”。做得不好，是暴殄天物，做得好了，就能把所有的挑战都转变为项目价值。

在标准化程度原来越高的背景下，城市更新项目一题一解的做法，对大部分房企来说，依然很难。但是随着行业进入存量时代，这也已经是成为房企不得不面对的课题。明源君认为，地产人一定要趁着现在，多看看、多学学类似的项目，对未来的工作会很有帮助。

 （作者：明源地产研究院 苏兮）